ปัญหาหรือข้อพิพาทที่มักเกิดขึ้นจากกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมีสาเหตุจาก "สัญญา" เช่นเขียนไม่ครบ, เอาเปรียบ, ไม่เป็นธรรม ฯลฯ ซึ่งบางครั้งผู้ซื้อเองก็ทราบบ้างไม่ทราบบ้าง เพราะไม่ได้ศึกษาให้ละเอียด หรือบางครั้งหากเป็นผู้ขายที่รู้จักกัน เคยเห็นหน้าค่าตากันก็เชื่อใจหรือไม่ก็เกรงใจไม่กล้าเซ้าซี้เขียนมายังไงก็ได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้อง เพราะเวลาที่เกิดปัญหาขึ้นมา "สัญญา" เท่านั้นที่จะเป็นเครื่องยืนยันหรือใช้พิสูจน์
ปัจจุบันการจะเขียนหรือทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดูจะเป็นเรื่องที่ง่ายมากเพราะสามารถค้นหาข้อมูลหรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์หน่วยงานราชการได้ ซึ่งหากใช้สัญญาตามแบบของทางราชการก็ดีไป แต่ถ้าเป็นการเขียนขึ้นมาเองด้วยผู้ขาย อันนี้ก็ต้องตรวจสอบเราะหากเป็น "สัญญาจะซื้อจะขาย" บ้านหรือคอนโดฯ นอกจากรายละเอียดเกี่ยวกับตัวผู้ซื้อผู้ขายแล้ว หลักๆที่ควรมีในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือ ข้อสัญญาดังต่อไปนี้
1. กำหนดเวลาแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์: โดยสัญญาจะซื้อซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรมีการกำหนดเวลาสร้างเสร็จไว้ด้วย ไม่เช่นนั้นก็ไม่สามารถทราบได้ว่าโครงการสร้างช้าหรือเลยกำหนดแล้วหรือยัง นอกจากนี้ควรมีการกำหนดวันโอนกรรมสิทธ์ เช่น โอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วัน หลังบ้านสร้าง เสร็จ หรือโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 7 วันหลังจากผู้ซื้อได้ชำระเงินครบถ้วนแล้วเป็นต้น ไม่ควรเสี่ยงกับการที่ไม่ได้ระบุกำหนดเวลาสร้างเอาไว้
2. รายละเอียดเกี่ยวกับสินค้า : ควรระบุให้ละเอียดสำหรับสินค้าที่จะทำการซื้อขายสังหาริมทรัพย์เช่น ขนาดที่ดิน, ขนาดพื้นที่ใช้สอย, รายละเอียดวัสดุ อุปกรณ์, แบบแปลนหรือแผนผังโครงการ ซึ่งในกรณีที่มีรายละเอียดมากอย่างพวกวัสดุอุปกรณ์ ก็มักนิยมเขียนเป็นสัญญาแนบท้าย
3. ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ : โดยทั่วไปราคาซื้อขายมักคิดแบบเหมา เช่น คอนโดฯ 25 ตารางเมตร ราคา 1,700,000 บาท แต่ก็มีการกำหนดราคาต่อพื้นที่เอาไว้ด้วย ซึ่งจะถูกนำมาใช้คำนวณเมื่อเกิดกรณีพื้นที่ก่อสร้างจริงขาดหรือเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดคือ มากกว่า 10% ของพื้นที่ที่ได้ตกลงซื้อขายกัน แต่หากขาดเกินต่ำกว่านี้ก็จะคิดแบบเหมาๆ ตามราคาที่กำหนดไว้เช่นเดียวกับราคาบ้านที่คิดแบบเหมา แต่มักกำหนดราคาขายที่ดินไว้ต่างหาก ในกรณีที่มีที่ดินขาดหรือเกิน
4. ค่าใช้จ่าย/ค่าปรับ : ต้องระบุในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจนว่าฝ่ายไหนจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน โดยปกติแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง, ค่าจดจำนองผู้ซื้อจ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจ่าย, นอกจากนี้อาจมีค่าปรับหรือริบเงินกรณีผ่อนดาวน์ช้าหรือขาดส่ง ขณะเดียวกันก็ต้องมีค่าปรับในกรณีก่อสร้างช้าด้วยซึ่งต้องระบุใหเละเอียด เช่น เงื่อนไขการริบเงินหรือคิดค่าปรับ, อัตราค่าปรับ, การชำระค่าปรับ ฯลฯ
5. เงื่อนไข/ข้อตกลงพิเศษในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ : อันนี้เป็นเงื่อนไขที่เกิดจากการตกลงปากเปล่า เช่น ถ้ากู้ไม่ผ่านจะคืนเงิน ทั้งนี้ถ้าได้ตกลงกันไว้อย่างไรก็ควรเขียนลงในสัญญาด้วย เพราะคำพูดลอยๆ ใช้เป็นหลักฐานอะไรไม่ได้และถ้าให้ดีก็ต้องลงรายละเอียดเช่น กรณีไหนถึงเรียกว่ากู้ไม่ผ่านหรือถ้าคืนเงินจะคืนเท่าใด เป็นต้น
แสดงความคิดเห็น