1. ต้องตั้งราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสม ราคาถือเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้น ๆ ที่จะดึงดูดให้คนสนใจเข้ามาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ปกติในการขายบ้านใครๆ ก็ล้วนอยากขายบ้านให้ได้ราคาสูงๆ ด้วยกันทั้งนั้น แต่หากตั้งราคาสูงเกินไปก็จะกลายเป็นกำแพงกั้นผู้ซื้อให้หนีหาย ไม่เข้ามาเจรจาต่อรองไปโดยปริยาย เพราะราคาที่ตั้งไว้ส่อเจตนาให้เห็นว่าผู้ขายไม่มีแรงจูงใจในการขายบ้านแต่อย่างใด จึงทำให้ไม่มีใครอยากจะเข้ามาเจรจาต่อรองด้วยการตั้งราคซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและสอดคล้องกับตลาดด้วย ซึ่งจะทำให้โอกาสที่ลูกค้าจะให้ความสนใจติดต่อเข้ามามีมากขึ้น ให้พึงระลึกไว้เสมอว่าเป้าหมายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็คือการดึงดูดให้ลูกค้าสนใจติดต่อเข้ามาให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ยิ่งมากเท่าไหร่โอกาสที่จะขายได้ราคาดีๆ ก็มีมากเท่านั้น   อย่างไรก็ดีในหลายๆ กรณีแม้ตั้งราคาโดยอิงจากมูลค่าที่ควรจะเป็นหรือราคาตลาดแล้ว ก็อาจยังไม่สามารถเรียกความสนใจจากลูกค้าได้ วิธีแก้ทางหนึ่งก็คือการจูงใจผู้ซื้อโดยตั้งราคาขายให้ต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อย เพื่อจูงใจให้มีลูกค้าหลายๆ รายมาสู้ราคากัน

             2. ซ่อมแซมและตกแต่งบ้าน  ก่อนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  การซ่อมแซมและตกแต่ง มักเป็นเรื่องที่หลายคนมักมองข้ามกันอยู่เสมอ ให้ลองวาดมโนภาพดูว่าถ้ากำลังเลือกซื้อเสื้อผ้าในร้านแห่งหนึ่งอยู่ แต่พอหยิบขึ้นมาดูกลับพบว่าเสื้อผ้านั้นมีรอยเปื้อนและรอยด่างเราเองคงไม่ซื้อเสื้อผ้าชุดนี้เป็นแน่แต่จะเปลี่ยนไปซื้อที่ร้านอื่นแทน ซึ่งเสื้อผ้าที่มีตำหนินี้หากร้านต้องการขายจริงๆ ก็ต้องลดราคาลงครึ่งหนึ่งหรือต่ำกว่านั้น เพื่อจูงใจให้คนอยากซื้อกัน การขายบ้านก็มีลักษณะไม่แตกต่างจากการขายเสื้อผ้าแต่อย่างใดบ้านที่มีตำหนิ เช่น สีลอกหรือถลอกมีรอยแตกร้าวที่ผนังหรือพื้น พรมเปื้อนหรือมีรอยด่าง ฯลฯ ก็จะส่งผลให้ลูกค้าดีๆ หนีหายไปได้เช่นกัน จะเหลือก็แต่เฉพาะลูกค้าประเภทเขี้ยวลากดิน ที่ต่อรองซื้อในราคาต่ำเรี่ยพื้นจนทำให้ต้องรู้สึกหงุดหงิด  ดังนั้นการซ่อมแซมและตกแต่งบ้านให้กลับมาดูมีสภาพใหม่หรือเป็นปกติ ยิ่งทำแล้วกลับมาดูดีเหมือนบ้านใหม่มากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งทำให้มีโอกาสที่ลูกค้าจะสนใจเข้ามาซื้อมากเท่านั้น

               3. ทำตลาดให้คนรับรู้ คนทั่วไปมักคิดว่าขอเพียงให้บ้านดีและน่าสนใจเท่านั้น คนก็จะรับรู้และเข้ามาซื้อบ้านกันเอง ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิดอย่างมหันด์ เพราะในแต่ละช่วงเวลามีบ้านประกาศขายอยู่มากมายนับพันหมื่นหลัง ทำให้ยากมากที่ผู้ซื้อจะทราบหรือรับรู้ได้ว่ามีบ้านหลังหนึ่งหลังใดประกาศขายอยู่   การขายบ้านจะเกิดขึ้นได้หรือไม่จึงขึ้นอยู่กับว่าจะต้องหาทางทำให้ลูกค้าทราบให้ได้ว่า มีบ้านหลังนี้เป็นบ้านที่น่าสนใจหลังหนึ่งขายอยู่ในตลาดด้วย ถ้าไม่ทำอะไรเลย มัวรอพรหมลิขิตหรือรอให้ลูกค้าผ่านมาเจอด้วยตัวเองคงต้องอาศัยระยะเวลาเป็นปีๆ  วิธีทำตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ผู้ซื้อรับทราบหรือรับรู้สามารถทำได้หลายวิธี ที่ง่ายที่สุดก็คือฝากขายบ้านกับนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและผลงานเป็นที่ยอมรับ เพื่อให้แน่ใจว่าบ้านของเราจะถูกนำไปโฆษณาในนิตยาสารหรือในอินเตอร์เน็ต วิธีนี้แม้ทำได้ง่ายแต่ก็มีข้อเสียตรงที่เวลาขายได้ต้องเสียค่านายหน้า  อีกวิธีหนึ่งก็คือการโฆษณาขายบ้านด้วยตัวเอง ซึ่งอาจลงโฆษณาฟรีหรือเสียเงินก็ได้ ทั้งตามหน้านิตยสาร ในอินเตอร์เน็ต วิทยุหรือทีวีในท้องถิ่น เคล็ดลับก็คือต้องพยายามทำให้แพร่หลายมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
และวิธีสุดท้ายซึ่งเป็นวิธีพื้นๆ ที่ไม่ควรมองข้ามเป็นอันขาด ก็คือบอกข่าวการขายบ้านให้แก่คนใกล้ชิด เช่น นายหน้า เพื่อน สมาชิกในชมรม หรือสมาคมต่างๆ หรือทุกคนที่รู้จักเพื่อบอกข่าวกันต่อๆ ไป วิธีบอกข่าวปากต่อปากนี้แม้เป็นวิธีแบบชาวบ้านๆ แต่ก็ถือเป็นวิธีที่ใช้ได้ผลดีไม่แพ้วิธีอื่นเลยที่เดียว

                4. ต้องเป็นนักเจรจาต่อรองตัวยง การจะขายบ้านให้ได้ราคาดีมากน้อยเพียงใดนั้น อีกด้านหนึ่งยังขึ้นอยู่กับความสามารถในการเจรจาต่อรอง และความสามารถในการจูงใจให้ผู้ซื้อเชื่อในสิ่งที่นำเสนอด้วย ปัญหาที่พบกันก็คือบ่อยครั้งผู้ขายบ้านมักตกเป็นเบี้ยล่างหรือเป็นฝ่ายตั้งรับให้กับผู้ซื้อ ด้วยความที่อยากจะขายบ้านให้ได้เร็วๆ ซึ่งไม่ส่งผลดีต่อผู้ขายแต่อย่างใด เพราะสถานการณ์เช่นนี้มักจบลงด้วยราคาเสนอซื้อที่ต่ำมาก หรือถูกลูกค้าขู่ว่าจะไม่ซื้อ  วิธีรับมือกับลูกค้าที่ควรทำ ก็คือการจัดเตรียมข้อมูลการขายเปรียบเทียบกับบ้านหลังอื่นๆ ไว้ในมือให้พร้อม เพื่อชี้ให้ลูกค้าเห็นว่าราคาที่ตั้งขายเป็นราคาที่สมเหตุสมผล เช่น ชี้ให้ลูกค้าหรือคนมาดูบ้านรับทราบว่าบ้านหลังนี้กำลังมีผู้ซื้อรายอื่นสนใจอยู่ด้วย (ในกรณีถ้ามีจริง) หรือแสดงให้ลูกค้าเห็นสิ่งที่ปรับปรุงลงไปในบ้าน รวมถึงชี้ให้ลูกค้าเห็นข้อดีหรือจุดเด่นของบ้านหลังนี้ในเรื่องต่างๆ เช่น มีเพื่อนบ้านดี อยู่ใกล้โรงเรียนที่ดี เพื่อให้ลูกค้าอยากซื้อบ้านในราคาสูงขึ้งและอยากเป็นเจ้าของเร็วๆ

                 5. ทำให้คนเชื่อว่าบ้านที่ขายเป็นบ้านที่ Hot ใครๆ ก็อยากได้ สิ่งสำคัญที่สุดเวลาขาบบ้านก็คือทำให้ผู้เกี่ยวข้องกับการขาบบ้านทุกคน ไม่ว่าจะเป็นลูกค้า นายหน้า ผู้ประเมินและนายแบงก์เชื่อให้ได้ว่าบ้านที่เราประกาศขายนี้เป็นบ้านที่ Hot มาก ใครๆ ก็อยากได้ เป็นบ้านที่จะขายได้เร็วและได้ราคาด้วยแนวทางอาจทำได้มากมายหลายวิธีด้วยกัน เช่น อ้างอิงสถิติหรือข้อมูลการขายในช่วงที่ผ่านมาโดยอาจอ้างถึงบ้านแบบเดียวกันที่เพิ่งขายไปเมื่ออาทิตย์ก่อนซึ่งขายไปในราคาแพงกว่า ทั้งๆ ที่บ้านที่เพิ่งขายนี้เป็นบ้านที่มีทำเลที่ดีกว่า หรืออาจเป็นเพราะผู้ซื้อไม่ทราบภาวะตลาดจึงซื้อในราคาแพงจนเกินไป
หรืออาจอ้างอิงจากมูลค่าการปรับปรุงบ้านที่ไม่ได้รวมเข้ามาในราคาขายบ้าน หรืออ้างอิงชักจูงให้เห็นว่าบ้านที่ประกาศขายเป็นบ้านที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวไม่เหมือนใคร มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมหาไม่ได้อีกแล้ว หรือเป็นบ้านที่ใช้เงินดาวน์น้อยกว่าบ้านหลังอื่น   การทำให้คนเชื่อโดยอาศัยการอ้างอิงจุดขายเปรียบเทียบดังกล่าวข้างต้น เป็นการประยุกต์ใช้หลักจิตวิทยาเข้ามาช่วยในการขาย ภายใต้หลักการก็คือพยายามหาจุดเด่นเปรียบเทียบมากล่าวอ้างให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ยิ่งหาออกมาได้มากเท่าไหร่ก็ยิ่งดีเท่านั้น  หลายคนอาจไม่เชื่อว่าสิ่งนี้เป็นกุญแจดอกสำคัญประเภทชี้เป็นชี้ตายให้กับการขายบ้านเลยที่เดียวเพราะหากสามารถโน้มน้าวให้คนเชื่อว่าบ้านที่ประกาศขายเป็นบ้านที่ Hotได้แล้ว บ้านแม้ตั้งราคาสูงก็ยังขายได้อยู่ดี แต่ในทางตรงข้ามหากคนส่วนใหญ่รู้สึกว่าบ้านไม่ Hot ต่อให้บ้านหลังนั้นตั้งราคาขายบ้านต่ำมากเพียงใดยังไงคนก็จะไม่สนใจซึ่งจะส่งผลให้บ้านหลังนั้นค้างเติ่งประกาศขายอย่างไรก็ขายไม่ได้สักที
                6. สร้างสถานการณ์ให้เกิดการประมูลหรือเกิดการแข่งขันการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หากพบว่าบ้านที่ขายเป็นที่สนใจของผู้ซื้อจำนวนมากควรจัดแจงให้เกิดการประมูลขึ้น ซึ่งการขายโดยการประมูลนี้จะช่วยให้การขายบ้านได้ราคาดีที่สุดได้    อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติแล้วการขายบ้านโดยทั่วไปมักไม่อยู่วิสัยขายโดยประมูลได้ แต่ก็อาจใช้วิธีสร้างสถานการณ์ให้เกิดการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อขึ้นได้   ทั้งนี้ในช่วงการประกาศขายบ้านเมื่อมีคนติดต่อมาขอดูบ้านอาจใช้วิธีนัดแนะให้ลูกค้าหลายๆ รายมาดูบ้านในเวลาเดียวกัน เช่นลูกค้าที่โทรติดต่อมาในช่วงวันจันทร์ถึงวันเสาร์ แต่นัดเปิดบ้านให้ดูในวันอาทิตย์ตอนบ่ายโมงเท่านั้น ซึ่งเป็นการจัดแจงให้ลูกค้าเข้ามาพบเจอกัน ยิ่งลูกค้าพบกันมากเท่าไหร่โอกาสที่จะเกิดการแข่งขันก็จะมีมากขึ้นเท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้โอกาสที่จะขายบ้านได้เร็วและได้ราคามีความเป็นไปได้มากขึ้นเพียงนั้น

ขอบคุณข้อมูลจาก homed4u.com
และติดตามเรื่องราวของเราได้ที่ http://www.รวมบ้านและที่ดิน.com

ข้อแนะนำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ราคาดี ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้มีเฉพาะบ้านใหม่เท่านั้น เพราะตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้มีปริมาณบ้านมือสอง จำนวนมากที่รอการขายอยู่ นอกจากนี้ยังมีคนบางกลุ่ม ที่ต้องการประกาศซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของตัวเอง อาจหมายถึงบ้านเก่าที่เข้าอยู่ มานานหลายปี หรือบ้านใหม่ที่ซื้อไว้แต่ไม่สามารถผ่อนส่งต่อไปได้ มีความจำเป็นต้องประกาศขาย ดังนั้น สิ่งที่ผู้ขายบ้านเหล่านี้ต้องรู้ก็คงเป็น “เรื่องการเลือกใช้บริการจากบริษัทตัวแทนนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” ที่เพิ่มบทบาทอย่างมากในธุรกิจที่อยู่อาศัยในขณะนี้ เพราะฉะนั้นสิ่งที่ผู้ขายควรทราบ คือ หลักในการเลือกใช้บริษัทตัวแทนเพื่อทำหน้าที่ขายบ้าน รวมถึงควรต้องทราบรายละเอียดในการทำสัญญาแต่ง- ตั้งตัวแทนเพื่อทำหน้าที่ดังกล่าวด้วย คนส่วนมากคิดว่าถ้าขายบ้านด้วยตัวเอง จะประหยัดเงินได้มาก โดยคำนึงถึงค่าคอมมิชชั่น และที่ผ่านมาเพื่อนฝูงญาติพี่น้อง ก็เคยขายได้ ในแง่นี้ควรพิจารณาว่ามีสิ่งใดมาเกี่ยวข้อง นั่นคือการประเมินราคาบ้านให้ถูกต้อง ใกล้เคียง การพิจารณากำลังความสามารถของผู้ซื้อ เสียค่าโฆษณา ต้องรู้ระเบียบการ ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  ตลอดจนรายละเอียดต่าง ๆ ก่อนปิดการขาย ข้อแนะนำสำหรับผู้ที่คิดจะขายบ้านที่ผู้ขายต้องทราบคือ ต้องเข้าใจว่าในการขายต่อ อาจจะต้องยอมขายขาดทุนจากราคาที่ซื้อมา เพราะทรัพย์สินทุกอย่างมีการเสื่อมสภาพ ยิ่งบ้าน มีอายุมากเท่าใด ความเสื่อมสภาพก็มีมากขึ้นตามไปด้วย การกำหนดราคาขายต้องดูตลาด ดูราคาขายในพื้นที่ใกล้เคียง ซึ่ง ในส่วนนี้ตัวแทนขายที่ดีจะให้คำแนะนำกับลูกค้าได้ดังนั้นเหตุผลที่ดีที่สุด คือการให้นักซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย นักขายที่เป็นมืออาชีพจะมีความพร้อมด้านข้อมูลข่าวสารอย่างเพียบพร้อม ซึ่งจะช่วยให้การขายเร็วและง่ายขึ้น กล่าวคือ นัก ขายจะรู้ภาวะความต้องการของตลาด ราคาบ้านในละแวกเดียวกัน และใครคือกลุ่มเป้าหมาย การเข้าถึงลูกค้าที่สนใจบ้าน รวมทั้งการเจรจาต่อรอง ซึ่งนำไปสู่การปิดการขายได้ในที่สุด 

ขอบคุณข้อมูลจาก  home.co.th
และติดตามเรื่องราวของเราได้ที่ http://www.รวมบ้านและที่ดิน.com/

        
“สัญญาจะซื้อขาย”ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายสามารถทำกันเองก็ได้ เพราะทุกวันนี้แม้จะมีแบบสัญญาจะซื้อจะขายของทางราชการที่กำหนดให้ผู้ขายต้องยึดปฏิบัติ แต่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บางทีก็ไม่ได้ยึดตามนั้นทั้งหมดเสมอไป โดยหลักการแล้วขอเพียงให้มีประเด็นเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงครบถ้วน มีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายก็เป็นอันใช้ได้ ซึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องมี ได้แก่

• 1.ข้อความที่ระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้ เพราะเป็นการลงนามเพื่อการซื้อและการขายมิใช่เพื่อการอื่นใด

• 2.ข้อความบ่งชัดว่า ใครเป็นผู้ซื้อ ที่อยู่หรือภูมิลำเนาของผู้ซื้อที่สามารถติดต่อได้

• 3.ใครเป็นผู้ขาย นั่นคือ เจ้าของที่ดินและบ้านที่จะทำสัญญาซื้อขาย หากเป็นนิติบุคคลเป็นผู้ขายจะมีข้อความระบุถึงกรรมการผู้จัดการหรือกรรมการผู้จัดการที่มีอำนาจทำสัญญาแทนนิติบุคคลนั้น รวมทั้งระบุหมายเลขจดทะเบียนของนิติบุคคลไว้ด้วย ในกรณีซื้อจากโครงการจะต้องตรงตามที่โฆษณาไว้ ในกรณีเป็นนิติบุคคลควรตรวจสอบความน่าเชื่อถือ ดูการกู้เงินจากสถาบันการเงินต่างๆ รวมถึงข่าวสารตามหน้าหนังสือพิมพ์ และที่อยู่สามารถติดต่อได้

• 4.ข้อความที่ระบุชัดเจนถึงทรัพย์สินที่ขายว่าคืออะไรอย่างแน่ชัด อ้างอิงได้ โดยต้องระบุว่าเป็นโฉนดเลขที่เท่าใด ตั้งอยู่ในท้องที่ใด ขนาดที่ดิน หากเป็นการซื้อขายพร้อมบ้านต้องระบุรูปทรง แบบบ้านด้วย

• 5.ต้องระบุชัดเจนถึงราคาของที่ดินและบ้านที่จะซื้อขายนั้น ทั้งนี้ ราคาที่ระบุในสัญญาจะเป็นราคาคงที่ในวันเซ็นสัญญา ไม่ว่าราคาตลาดจะเปลี่ยนแปลงไปเท่าใด

• 6.ระบุถึงการโอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อนั้นย่อมโอนให้ผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน แต่จะมีผลตามกฎหมายก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินก่อน ในการโอนกรรมสิทธิ์จะระบุผู้รับผิดชอบค่าโอนด้วย ซึ่งมักจะเป็นผู้ซื้อที่จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 

• 7.ข้อบังคับจากกฎหมายแพ่งว่าด้วยการซื้อขาย ซึ่งอนุญาตให้คู่สัญญาทำสัญญากันว่าจะไม่ต้องรับผิดชอบเพื่อความชำรุดบกพร่อง ทั้งนี้ ความรับผิดชอบเมื่อเกิดความชำรุดนั้นเป็นของผู้ขาย

• 8.ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับพื้นที่ดิน โดยปกติการซื้อขายบ้านพร้อมอยู่มักจะไม่ค่อยมีปัญหานี้ แต่ผู้ซื้อก็ควรรอบคอบซักนิด ตรวจสอบรังวัดซ้ำกับหมุดหลักเขต

           ปัญหาหรือข้อพิพาทที่มักเกิดขึ้นจากกรณีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนหนึ่งมีสาเหตุจาก "สัญญา" เช่นเขียนไม่ครบ, เอาเปรียบ, ไม่เป็นธรรม ฯลฯ ซึ่งบางครั้งผู้ซื้อเองก็ทราบบ้างไม่ทราบบ้าง เพราะไม่ได้ศึกษาให้ละเอียด หรือบางครั้งหากเป็นผู้ขายที่รู้จักกัน เคยเห็นหน้าค่าตากันก็เชื่อใจหรือไม่ก็เกรงใจไม่กล้าเซ้าซี้เขียนมายังไงก็ได้ ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่ถูกต้อง เพราะเวลาที่เกิดปัญหาขึ้นมา "สัญญา" เท่านั้นที่จะเป็นเครื่องยืนยันหรือใช้พิสูจน์